Généralités sur le prêt immobilier

GENERALITES SUR LE PRET IMMOBILIER

La durée du prêt immobilier, les garanties, l’assurance de prêt immobilier, le remboursement anticipé du prêt et la réglementation du prêt immobilier.

La durée du prêt immobilier

La durée d’un prêt immobilier peut aller de 5 à 40 ans, selon la volonté des organismes préteurs.

Les garanties

Un prêt immobilier doit obligatoirement être assortit d’une garantie. En cas de problème dans le paiement des échéances, la garantie permettra à la banque de faire vendre le bien afin de récupérer les sommes qu’elle a prété.


Il existe différents types de garanties :

– L’hypothèque

L’hypothèque doit être obligatoirement constatée par un acte notarié. Elle fait l’objet d’une inscription auprès du bureau des hypothèques du lieux où se trouve le bien.

Si le bien est vendu et que le prêt est toujours en cours, il faut faire une mainlevée d’hypothèque. (cette démarche engendre des frais).

En revanche, lorsque le prêt est arrivé à son terme et que le bien n’est pas vendu, l’hypothèque s’éteint toute seule au bout de 2 ans (sans frais).

– L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)

Le fonctionnement de l’IPPD est proche de celui de l’hypothèque. La différence est qu’elle ne peut porter que sur des biens anciens (elle ne peut donc être utilisée pour des ventes sur plan, des constructions, des travaux, …).

Son coût est inférieur à celui de l’hypothèque.

– La caution

Les cautions sont octroyées par des organismes privés, généralement créés par les banques. Les organismes de caution acceptent de cautionner un prêt immobilier sur dossier.

Voici quelques conditions d’obtentions qui reviennent le plus souvent : avoir de l’apport, ne pas dépasser 33% d’endettement.

Le coût de la caution est généralement plus élevé que celui de l’hypothèque. Cependant, lorsqu’une revente du bien est prévue dans les 5 années de l’achat elle permet de ne pas avoir de frais de mainlevée d’hypothèque. Certains organismes reversent également une partie de la somme que vous leur avez payé au départ.

L’assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier est obligatoire. L’assurance a pour objet de se substituer à l’emprunteur en cas de décès, invalidité ou incapacité.

Elle permet à l’emprunteur de conserver son bien immobilier et de garantir à l’établissement préteur le paiement des échéances.

Le montant total du prêt doit être assuré. Lorsqu’il y a des coemprunteurs, ils peuvent se répartir le capital à assurer. Cependant, s’ils le souhaitent, ils peuvent s’assurer chacun jusqu’à 100% du montant du prêt.

Voici les points sur lesquels vous devez obligatoirement être assuré :

– le décès : En cas de décès, l’assurance prend en charge le capital restant dû à hauteur de la quotité d’assurance à laquelle avait souscrit l’assuré ;

– la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : Cette garantie est associée à celle du décès. La perte totale et irreversible d’autonomie concerne toutes les personnes reconnues incapables d’avoir une quelconque activité et ayant recours à une tierce personne pour tous les gestes de la vie quotidienne. Lorsque l’assuré est déclaré en PTIA, l’assurance prend en charge le capital restant dû à hauteur de la quotité d’assurance à laquelle celui-ci a souscrit ;


– L’incapacité temporaire totale (ITT) :
C’est l’état dans lequel se trouve l’assuré, lorsqu’à la suite d’un accident ou d’une maladie, il est dans l’incapacité totale, reconnue médicalement, d’exercer son activité professionnelle. L’assurance prend alors en charge les mensualités à hauteur de la quotité d’assurance à laquelle l’assuré a souscrit. Selon les termes du contrat, l’assurance intervient généralement après une franchise de 90 jours absolus (sans effets rétroactifs).


– L’invalidité permanente totale (IPT) :
Si au terme de son ITT l’assuré est reconnu médicalement incapable d’exercer une quelconque activité professionnelle lui procurant gain ou profit de manière permanente et totale, il est déclaré en IPT. L’assurance prend en charge l’assuré de la même façon que pour l’ITT.

Précision : Les prêts destinés à financer des résidences locatives peuvent n’être assurés qu’en décès et PTIA.

Le coût de l’assurance est déterminé en fonction de plusieurs critères : la durée et le montant du prêt, votre âge, les risques liés à votre profession, votre état médical (les personnes ayant des soucis peuvent avoir des surprimes).

D’autres assurances facultatives :

– L’assurance chômage : La souscription à une assurance chômage n’est pas obligatoire, cependant, elle peut parfois être imposée par  l’établissement préteur pour accoder un prêt immobilier. Les conditions varient d’une compagnie d’assurance à l’autre. Il faut donc consulter en détail les conditions de mise en oeuvre avant d’en choisir une (délais de carrence, durée et montant de la prise en charge, coût, …).

– L’assurance revente : Elle permet, selon les termes du contrat, de se couvrir contre les risques de moins-value lors de la vente du bien. L’assureur assure une partie de l’éventuelle perte financière constatée lors de la vente du bien. L’assurance revente fonctionne généralement dans ces cas : décès de l’un des assurés, invalidité de l’assuré, mutation professionnelle, licenciement de l’assuré, le divorce ou la séparation des assurés.

La somme prise en charge en cas de moins value est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Elle est généralement plafonnée ( à 15 000 € en moyenne et dans la limite de 10% du prix d’achat). La durée de cette garantie est limitée dans le temps (5 ans en moyenne). Généralement d’un coût attractif, cette assurance est conseillée si vous pensez avoir des risques de mutation ou en cas de crainte d’un licemenciement économique.

Le remboursement anticipé du prêt

Lorsque vous souhaitez rembourser totalement ou partiellement votre prêt immobilier avant son terme, l’établissement bancaire vous demandera des indemnités de remboursement anticipé. Le montant de cette indemnité correspond généralement à 6 mois d’intérêts, plafonnés à 3% du capital restant dû. Les conditions du remboursement anticipé sont déterminées dans les offres de prêt.

Cependant, certains cas sont exemptés du paiement de cette indemnité : vente suite au décès, à une mutation ou au licemenciement de l’un des emprunteurs.

La réglementation du prêt immobilier

– La loi Scrivener 2 ( du 13 Juillet 1979) :

Elle concerne toutes les personnes physiques et qui souhaitent contracter un prêt immobilier de plus de  21 500 € pour l’acquisition d’un bien d’habitation ou à usage mixte (habitation et exploitation professionnelle). Cette loi a pour but de veiller à l’information et à la protection de l’emprunteur.

L’établissement préteur est tenu de respecter les points suivants :

– Emettre une offre écrite, gratuitement et par voir postale, à l’emprunteur et comportant les éléments suivants : l’identité des parties, l’objet du prêt, le montant emprunté et le détail des frais, la durée d’emprunt, le taux d’emprunt avec la mention fixe ou révisable, le TEG, la mensualité avec et sans assurances (tableau d’amortissement obligatoire), la garantie choisie, le coût du crédit, et toutes les conditions relatives au crédit.

Lorsque le taux d’emprunt est révisable, l’établissement préteur est tenu d’en expliquer les conditions ainsi que l’impacte sur la mensualité et sur la durée et le coût total du crédit. Il doit également indiquer l’indice de référence.

– L’offre est valable 30 jours à partir de la réception de l’offre et est valable 4 mois maximum après la signature. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours (week-ends et jours fériés inclus). Il ne doit ni accepter, ni refuser l’offre avant ce délai. Ces dispositions doivent figuer dans l’offre de prêt.

– L’article L321-2 du code de la consommation :

Cette loi veille à la protection de l’emprunteur en stipulant :

 » Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. »

– La loi Neiertz (du 31 Décembre 1989) :

Cette loi a mis en place une commission de surendettement permettant de venir en aide aux ménages surendettés.

La commission a pour mission de prévenir les situations de surendettement et de responsabiliser les établissements préteurs et les emprunteurs.

Elle a également pour mission de trouver des solutions pour répondre aux situations de surendettement : regroupement de crédit, allongement de la durée d’emprunt, vente des biens du ménage, …